Η κατασκευή μιας εξοχικής κατοικίας είναι συχνά μια νευρική διαδικασία και απαιτεί τη μέγιστη συμμετοχή του πελάτη. Ωστόσο, υπάρχουν και πλεονεκτήματα σε αυτό, καθώς, σε αντίθεση με ένα αστικό νέο κτίριο, εδώ όλα τα στάδια είναι ελεγχόμενα και υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες να παρακολουθείτε τη στιγμή που κάτι πήγε στραβά. Ο εμπορικός διευθυντής της εταιρείας Izburg, που ειδικεύεται στην κατασκευή ξύλινων σπιτιών, Egor Gribov είπε στους αναγνώστες του ιστότοπου RIA Real Estate πώς να οργανώσουν τη διαδικασία κατασκευής ενός εξοχικού σπιτιού, έτσι ώστε, με ελάχιστο χρόνο και προσπάθεια, να κρατάτε το δάχτυλό σας στον παλμό της κατασκευής και τελικά αποκτήστε ακριβώς το σπίτι που θέλατε.
Όσο πιο υπεύθυνοι είστε στην επιλογή εργολάβου, τόσο λιγότερους πονοκεφάλους θα έχετε στο στάδιο της κατασκευής και αργότερα, όταν αρχίσετε να εγκατασταθείτε στο ακίνητό σας, είναι σίγουρος ο ειδικός. Ως εκ τούτου, συνιστάται η διεξαγωγή πολλών σταδίων ελέγχου πιθανών εργολάβων προκειμένου να επιλεγεί ο βέλτιστος.
Στάδιο πρώτο: εμπειρία, υπηρεσίες, τιμές
Η πρώτη, θα έλεγε κανείς κλασική, σύσταση όταν επιλέγετε έναν εργολάβο είναι να λαμβάνετε υπόψη μόνο έμπειρες εταιρείες με καλή φήμη. Φυσικά, μια εταιρεία χωρίς εμπειρία είναι ένα συγκεκριμένο στοίχημα. Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεφύγετε αμέσως από έναν νεοφερμένο στην αγορά: μια startup μπορεί να προσφέρει πολύ καλές συνθήκες, αφού είναι προς το συμφέρον της να αναπτύξει ένα χαρτοφυλάκιο, να αξιολογήσει και να λάβει κάποιο κεφάλαιο κίνησης. Επομένως, είναι πολύ πιθανό μια τέτοια εταιρεία να προσπαθήσει να κερδίσει μια φήμη χτίζοντας καλά και συμφωνώντας σε σημαντικές εκπτώσεις. Ωστόσο, αυτό θα πρέπει να γίνει μόνο εάν έχετε το χρόνο, την ενέργεια και τις γνώσεις για να ελέγξετε πλήρως τη διαδικασία· σε άλλες περιπτώσεις, είναι καλύτερο να επιλέξετε μια εταιρεία με μεγάλη εμπειρία και καλή φήμη.
Εκτός από την εμπειρία, πρέπει να δώσετε προσοχή στον όγκο της κατασκευής. Η εμπειρία είναι ένα πολύ σημαντικό συστατικό. Επομένως, στο στάδιο της μελέτης της τοποθεσίας, δείτε τα ολοκληρωμένα έργα. Όσο υψηλότερο είναι το τμήμα τιμών στο οποίο δραστηριοποιείται η εταιρεία, τόσο λιγότερα έργα πιθανότατα θα υλοποιήσει, αφού καθένας από αυτούς τους οίκους είναι ένα μονοκόμματο αποκλειστικό προϊόν. Στο τμήμα της "οικονομίας", είναι λογικό εάν υπάρχουν πραγματικά πολλά έργα που υλοποιούνται - έως και αρκετές δεκάδες ετησίως.
Επιπλέον, πρέπει να προσέξετε πόσες κατασκευαστικές τεχνολογίες χρησιμοποιεί η εταιρεία. Εάν υπάρχουν πολλά από αυτά, αυτό είναι ένας λόγος αμφιβολίας. Κατά κανόνα, οι αξιόπιστες εταιρείες ειδικεύονται σε μία ή δύο τεχνολογίες στις οποίες επιτυγχάνουν υψηλές δεξιότητες, εκπαιδεύουν το προσωπικό, συνταγογραφούν κανονισμούς και παρακολουθούν νέα προϊόντα. Εάν σας προσφέρεται αεριωμένο σκυρόδεμα, ξυλεία από πλαστικοποιημένο καπλαμά και σπίτια πλαισίου, αυτή η εταιρεία πιθανότατα συνεργάζεται με υπεργολάβους και μπορεί να εγγυηθεί ελάχιστα.
Ξεχωριστά, αξίζει να αναφέρουμε τις τιμές. Οι ετικέτες τιμών που αναφέρονται στον ιστότοπο μπορεί συχνά να μην αντικατοπτρίζουν την όλη εικόνα. Έτσι, εάν μια εταιρεία προσφέρει να χτίσει το ίδιο σπίτι για δύο εκατομμύρια και η δεύτερη για πέντε, αυτό μπορεί να σημαίνει ότι το πρώτο ενδιαφέρον μάρκετινγκ δεν ανέφερε ολόκληρο το ποσό. Για παράδειγμα, αυτό είναι το πόσο κοστίζει ένα σπίτι χωρίς θεμέλια, δάπεδα και κόστος εργασίας, αλλά θα το μάθετε στην καλύτερη περίπτωση στο γραφείο, οπότε σε αυτό το στάδιο είναι καλύτερο να εστιάσετε όχι στην τιμή, αλλά στο άλλους δείκτες.
Και, φυσικά, στο πρώτο στάδιο θα πρέπει να εκμεταλλευτούμε το πλεονέκτημα της εποχής μας - τη διαθεσιμότητα των πληροφοριών. Έχοντας επιλέξει πολλές εταιρείες με ενδιαφέρουσες προσφορές, πρέπει να αφιερώσετε χρόνο για να μελετήσετε κριτικές σχετικά με αυτές. Ωστόσο, στον ιστότοπο της εταιρείας πιθανότατα θα είναι μόνο θετικές, επομένως είναι σκόπιμο να δείτε κριτικές σε διάφορους εξειδικευμένους ιστότοπους και επίσης να τις αναζητήσετε στα κοινωνικά δίκτυα. Μην είστε πολύ τεμπέλης για να δημιουργήσετε ένα νέο θέμα μόνοι σας και ζητήστε από τους ανθρώπους να μιλήσουν για την εμπειρία τους από τη συνεργασία με αυτήν ή την άλλη εταιρεία - έτσι θα έχετε μια αντικειμενική εικόνα.
Δεύτερο στάδιο: διαπραγματεύσεις και πληροφορίες προσωπικού
Όταν συναντάτε έναν διευθυντή στο γραφείο, δεν πρέπει να διστάσετε να κάνετε περισσότερες ερωτήσεις. Ο πρώτος δείκτης για εσάς είναι πόσο «ενημερωμένος» είναι. Μια καλή, αξιόπιστη εταιρεία θα έχει εκπαιδευμένο και ικανό προσωπικό. Εάν ο διευθυντής αρχίσει να «επιπλέει», εάν οι ερωτήσεις σας τον μπερδεύουν, τότε αυτό θα πρέπει να είναι ανησυχητικό.
Δεύτερον, φροντίστε να ρωτήσετε αν μπορείτε να πάτε να δείτε τις εγκαταστάσεις υπό κατασκευή. Η καλύτερη επιλογή είναι αν το πρότεινες μόνος σου και δώσεις πολλές διευθύνσεις.
Προσέξτε αν υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ των αρχικών συνθηκών που αναφέρονται στον ιστότοπο και αυτών που λέει ο διαχειριστής. Φυσικά, πολλοί χρησιμοποιούν κόλπα για να προσελκύσουν έναν αγοραστή, αλλά όσο πιο σοβαρή είναι η απόκλιση, τόσο περισσότεροι είναι οι λόγοι να υποψιαζόμαστε ότι δεν είναι οι μοναδικές ελευθερίες που επιτρέπονται εδώ.
Είναι λογικό να ρωτάμε για τους υπαλλήλους της εταιρείας. Για παράδειγμα, ποιες ομάδες χτίζουν σπίτια; Είναι υπεργολάβοι ή είναι υπάλληλοι πλήρους απασχόλησης; Η δεύτερη επιλογή είναι προτιμότερη. Σε μια κανονική εταιρεία θα καθιερωθούν όλες οι επιχειρηματικές διαδικασίες, δηλαδή δεν θα υπάρχουν ομάδες από την ανοιχτή αγορά που λαμβάνονται για το έργο, αλλά μόνιμοι υπάλληλοι.
Θα είναι επίσης ενδεικτικό εάν η εταιρεία έχει έναν ή περισσότερους αρχιτέκτονες στο προσωπικό - αυτό δείχνει την προθυμία να συνεργαστεί με τον πελάτη, με τις προτιμήσεις του και θα χρησιμεύσει επίσης ως έμμεση απόδειξη ότι η εταιρεία έχει πολλές παραγγελίες, καθώς ένας εξωτερικός ανάδοχος θα προσληφθεί για εφάπαξ εργασία.
Επίσης, η παρουσία ενός σχεδιαστή πλήρους απασχόλησης ή ενός ολόκληρου τμήματος σχεδιασμού μπορεί να θεωρηθεί ως πρόσθετη εγγύηση για την ποιότητα των κατασκευασμένων σπιτιών, καθώς οι ειδικοί θα μπορούν να επιλέγουν βέλτιστα υλικά, συστήματα μηχανικής και να υπολογίζουν όλες τις αποχρώσεις του σχεδιασμού του κτιρίου .
Τρίτο στάδιο: μετάβαση στο εργοτάξιο
Η κατασκευή είναι η κύρια λυδία λίθος που θα βοηθήσει στη λήψη της τελικής απόφασης.
Ακόμα κι αν δεν είστε πολύ έμπειροι στις περιπλοκές της διαδικασίας κατασκευής, απλά κοιτάξτε πώς διατηρείται η τοποθεσία. Τα σκουπίδια είναι διάσπαρτα; Τα υλικά στοιβάζονται τυχαία; Είναι οι εργαζόμενοι ντυμένοι με αυτό που φοράνε, καπνίζουν και χαλαρώνουν; Οπότε είναι καλύτερα να ψάξεις για άλλη εταιρεία. Εάν τα πάντα είναι διπλωμένα τακτοποιημένα, δεν υπάρχει βρωμιά, όλοι οι τεχνίτες είναι στη δουλειά και ντυμένοι με μια εταιρική στολή - αυτό είναι ήδη ένας δείκτης ευθύνης και οργάνωσης.
Μπορείτε επίσης να ρίξετε μια πιο προσεκτική ματιά στην ίδια τη διαδικασία κατασκευής. Φυσικά, είναι δύσκολο για έναν μη επαγγελματία να κατανοήσει τις τεχνολογικές λεπτότητες, αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν αρκετά προφανή πράγματα. Για παράδειγμα, αν η στέγη σας είναι μονωμένη όχι από κάτω, αλλά από πάνω, ακόμα και στη βροχή, τότε είναι λογικό να βραχεί και να γίνει σαν βρεγμένο βαμβάκι. Αυτό είναι μια κατάφωρη παραβίαση της τεχνολογίας, ό,τι κι αν σας λένε οι εργαζόμενοι.
Εάν κάτι σας έχει ειδοποιήσει, αλλά δεν είστε σίγουροι αν είναι σωστό ή λάθος, τότε απλώς ρωτήστε τι κάνουν οι εργαζόμενοι αυτή τη στιγμή και γιατί; Ταυτόχρονα, ρωτήστε πόσο καιρό είναι σε αυτήν την εταιρεία, είτε είναι προσωπικό είτε όχι.
Μπορείτε επίσης να τραβήξετε μερικές φωτογραφίες και, στη συνέχεια, να αναζητήσετε αντιστοιχίες στο Διαδίκτυο ή να μάθετε σε εξειδικευμένους ιστότοπους (φόρουμ), για παράδειγμα, εάν η μόνωση ή η μόνωση είναι τοποθετημένη στη δεξιά πλευρά ή εάν η σειρά των ενεργειών δεν έχει σπάσει.
Στάδιο τέταρτο: διαφάνεια της σύμβασης
Το συμβόλαιο είναι η κράτησή σας για όλο το χρόνο μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής, καθώς και μετά από αυτήν. Ο ευκολότερος (αλλά πιο ακριβός) τρόπος είναι να φέρετε μαζί σας έναν δικηγόρο που να γνωρίζει το δίκαιο των συμβάσεων ακινήτων. Αν θέλετε να το κάνετε μόνοι σας, θα πρέπει να είστε προσεκτικοί.
Μπορεί να υπάρχουν μία ή περισσότερες συμφωνίες. Για παράδειγμα, ο ίδιος ο πελάτης, για κάποιο λόγο, μπορεί να το χωρίσει σε στάδια, για παράδειγμα, να συνάψει χωριστά μια σύμβαση για την κατασκευή του "κουτιού" του σπιτιού, ξεχωριστά για δίκτυα κοινής ωφέλειας και ξεχωριστά για φινίρισμα.
Όλα τα απαραίτητα στοιχεία - εκτιμήσεις, σχεδιασμός και ούτω καθεξής συντάσσονται ως παραρτήματα της σύμβασης. Δηλαδή, δεν πρέπει να υποδείξετε ότι βάσει της σύμβασης η εταιρεία αναλαμβάνει να χτίσει ένα σπίτι έξι επί έξι μέτρα, χωρίς να εξηγήσετε τι είδους σπίτι είναι. Πρέπει επίσης να καθορίσετε πού και πώς βρίσκεται το σπίτι στον ιστότοπο.
Μερικές φορές υπάρχουν ανέκδοτες διατυπώσεις, για παράδειγμα, η εκτίμηση αναφέρει: «το θεμέλιο είναι ένα κομμάτι· οι τοίχοι είναι τέσσερα κομμάτια». Δεν είναι σωστό. Επομένως, θα πρέπει να είστε προσεκτικοί εάν ολόκληρο το συμβόλαιο για την κατασκευή ενός σπιτιού χωράει σε δύο σελίδες. Στην πραγματικότητα, συνοδεύεται από ένα αρκετά μεγάλο πακέτο εγγράφων: χρονοδιαγράμματα κατασκευής, χρονοδιαγράμματα πληρωμών, σχεδιασμός, εκτιμήσεις, τεχνικές συνθήκες κ.λπ.
Οι υποχρεώσεις εγγύησης θα πρέπει να εξετάζονται χωριστά. Η εγγύηση πρέπει να διαχωρίζει τις φέρουσες κατασκευές του σπιτιού και άλλα εξαρτήματα. Σύμφωνα με το νόμο, ο πελάτης που χτίζει ένα σπίτι έχει πέντε χρόνια για να ανακαλύψει ελλείψεις. Εάν η περίοδος εγγύησης είναι μικρότερη, αυτό είναι ένα προειδοποιητικό σημάδι. Ωστόσο, μια πολύ μεγάλη εγγύηση θα φαίνεται επίσης περίεργη και χωρίς νόημα, σαν να προσπαθεί η εταιρεία να τραβήξει το μαλλί στα μάτια σας και να σας πείσει για τη δροσιά και την αξιοπιστία της. Στην πραγματικότητα, μπορεί να προκύψει μια ανέκδοτη κατάσταση όταν η εγγύηση εξακολουθεί να ισχύει, αλλά η εταιρεία έχει φύγει εδώ και πολύ καιρό. Επομένως, πρέπει να εξετάσετε την εταιρεία ολοκληρωμένα: εάν είναι έμπειρη και γνωστή, τότε δεν χρειάζεται κινδύνους φήμης, πράγμα που σημαίνει ότι θα κάνει τα πάντα για να αποτρέψει ελαττώματα κατά την κατασκευή ή να διορθώσει όσο το δυνατόν γρηγορότερα τυχόν προβλήματα που ανακαλύφθηκαν αργότερα.
Ιδανικά, πριν από την έναρξη της κατασκευής, δεν θα ήταν κακό να υπογραφεί ειδική πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του εργοταξίου, σύμφωνα με την οποία ό,τι συμβαίνει στο εργοτάξιο μεταφέρεται με ευθύνη του αναδόχου. Δηλαδή, συμμόρφωση με τους κανονισμούς ασφαλείας, ασφάλεια υλικών, παραγγελία σε εργοτάξιο - όλα αυτά πρέπει να γίνουν δική του, και όχι δική σας, περιοχή ευθύνης και αυτό πρέπει να καταγραφεί.
Στάδιο πέμπτο: έλεγχος κατά την κατασκευή
Εάν ο εργολάβος σας το επιτρέπει, μπορείτε να προσλάβετε τον δικό σας μηχανικό για να το επιβλέπει. Ωστόσο, συμβαίνει επίσης ότι ο ανάδοχος δεν το επιτρέπει, τότε πρέπει να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά την αποδοχή. Είναι δύσκολο να το καταλάβεις χωρίς κατασκευαστικές γνώσεις, αλλά μπορείς να καταλάβεις κάτι αν ξέρεις τι να ψάξεις.
Μπορείτε επίσης να επιμείνετε να παίρνετε το έργο σταδιακά. Ξεχωριστά το θεμέλιο, ξεχωριστά οι τοίχοι κ.ο.κ. Οι περισσότερες εταιρείες έχουν εσωτερικό έλεγχο ποιότητας - μπορείτε και πρέπει να ρωτήσετε πώς συμβαίνει και ποιος είναι υπεύθυνος για αυτό. Αν ξαφνικά σας πουν, «Έχουμε έμπειρες ομάδες, δεν χρειάζεται να τις επιβλέπουμε», αυτή είναι και πάλι μια επικίνδυνη στιγμή.
Δείτε στο ρεπορτάζ του RIA Novosti πώς χτίζονται τα σπίτια από πλαστικοποιημένη ξυλεία καπλαμά. Κάνοντας κλικ στα διαδραστικά κουμπιά, θα μάθετε επίσης πώς παράγονται οικοδομικά υλικά για αυτόν τον τύπο κατοικίας.Για παράδειγμα, έχουμε έλεγχο πολλαπλών σταδίων: απευθείας στην ομάδα, ο εργοδηγός παρακολουθεί την εργασία, τη συμμόρφωση με όλες τις οδηγίες και τις τεχνολογίες και το επόμενο επίπεδο είναι η εσωτερική τεχνική εποπτεία μας, η οποία μπορεί να σταματήσει όλες τις εργασίες ανά πάσα στιγμή αν γίνει κάτι κατά παράβαση. Παράλληλα, οι εργοδηγοί έχουν το δικό τους -χρηματικό- κίνητρο για να μη σταματήσει η δουλειά, άρα ενδιαφέρονται να κάνουν σωστά τη δουλειά.
Υπάρχουν όμως εταιρείες που διστάζουν να το κάνουν. Κατά κανόνα, έχουν το καθήκον να ολοκληρώσουν όσο το δυνατόν περισσότερα στάδια γρήγορα και απαρατήρητα, για παράδειγμα, θάψιμο, έκχυση σκυροδέματος, τοιχοποιία ό,τι θα μπορούσε να αποκαλύψει ένα ελάττωμα ή παραβίαση της τεχνολογίας. Και εδώ, επίσης, δεν θα ήταν κακό να προσκαλέσετε έναν ειδικό για να πραγματοποιήσει την επιθεώρηση - θα κοστίσει λιγότερο και θα σας γλιτώσει από δυσάρεστη ταλαιπωρία εάν τα ελαττώματα εμφανιστούν μετά από ένα ή δύο χρόνια.
Ωστόσο, το κύριο πράγμα που πρέπει να θυμάστε είναι: όσο πιο προσεκτικοί ήσασταν στα πρώτα στάδια, τόσο λιγότερες ανησυχίες θα έχετε αργότερα. Ένας καλός, υπεύθυνος ανάδοχος θα σας γλιτώσει πραγματικά από πονοκεφάλους και απρογραμμάτιστα έξοδα για τα επόμενα χρόνια.
Επιλογή αναδόχου για την κατασκευή και ανακαίνιση χώρων γραφείων, κοινωνικών και πολιτιστικών εγκαταστάσεων και του βιομηχανικού τομέα
Maklakov V.N., Αντιπρόεδρος του ομίλου εταιρειών, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του NPF Center for Economics and Pricing in Construction LLC
Το άρθρο «Ανάδοχος: οδηγίες επιλογής» δημοσιεύτηκε στο περιοδικό «Modern Office. Κατάλογος έτοιμων λύσεων» (Αρ. 10 για το 2005). Αυτή η έκδοση, όπως φαίνεται από το όνομά της, δεν ειδικεύεται σε θέματα κατασκευών, επομένως το άρθρο για αυτήν είναι απίθανο να βοηθήσει έμπειρους εκτιμητές και διαχειριστές κατασκευαστικών οργανισμών, αλλά σίγουρα θα είναι χρήσιμο για αρχάριους.
Η ανακαίνιση χώρων ή ακόμα και η κατασκευή νέων είναι ένα αναπόφευκτο γεγονός στη ζωή κάθε επιχείρησης, μεγάλης ή μικρής. Ο γραμματέας και ο διευθυντής γραφείου θα πρέπει να το αντιμετωπίσουν στενά. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να εμβαθύνουμε στις ιδιαιτερότητες της οργάνωσης των εργασιών επισκευής και κατασκευής...
Ο νέος σου ρόλος
Έχοντας ξεκινήσει την ανακαίνιση ή την κατασκευή (επέκταση) νέων χώρων, η εταιρεία σας, ανεξάρτητα από το τι κάνει «στην πολιτική ζωή», γίνεται συμμετέχων στην επενδυτική και κατασκευαστική διαδικασία. Δηλαδή επενδυτής. Στη διαδικασία συμμετέχουν εκτός από τον επενδυτή ο πελάτης και ο ανάδοχος. Ο ανάδοχος είναι αυτός που αναλαμβάνει να εκτελέσει τις εργασίες που χρειάζεστε· πελάτης είστε είτε εσείς είτε ένας κατασκευαστικός οργανισμός που έχετε προσλάβει ειδικά για να εκπροσωπήσει τα συμφέροντά σας. Επιπλέον, υπάρχουν και υπεργολάβοι, αλλά οι σχέσεις μαζί τους ρυθμίζονται από τον ανάδοχο. Ας υποθέσουμε ότι η εταιρεία σας παρήγγειλε το φινίρισμα των χώρων τουαλέτας, αλλά ο ανάδοχός σας μπορεί να τοποθετήσει μόνος του τα πλακάκια και εγκαθιστά υδραυλικές συσκευές και συσκευές εξαερισμού με εξωτερική ανάθεση. Όμως ο εργολάβος τα πληρώνει μόνος του· η σχέση του μαζί τους είναι δικό του πρόβλημα. Η εταιρεία σας πληρώνει τον ανάδοχο για όλο το φάσμα εργασιών - τοποθέτηση πλακιδίων, εγκατάσταση υδραυλικών και συσκευών εξαερισμού.
Θα επανέλθουμε στο πρόβλημα του ποιος ακριβώς είναι ο πελάτης του έργου.
Ας ορίσουμε άλλους όρους και έννοιες.
Λίγη θεωρία
Η επισκευή είναι μόνο ένας τύπος οικοδομικής εργασίας. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η κατασκευή θα πρέπει να νοείται ως η κατασκευή νέων αντικειμένων ακινήτων, δηλ. κτίρια και κατασκευές που ανεγέρθηκαν στο οικόπεδο που διατέθηκε για αυτό, και υλοποίηση σε αυτά που έχουν ήδη κατασκευαστεί, δηλ. εργασίες κατασκευής και εγκατάστασης σε ακίνητα που τίθενται σε λειτουργία, τα οποία χωρίζονται ανάλογα με τον σκοπό και την πηγή χρηματοδότησης σε:
- επισκευή και αποκατάσταση?
- εργασίες ανακατασκευής?
- εργασίες τεχνικού επανεξοπλισμού·
- εργασίες για τη διατήρηση της υπάρχουσας παραγωγής σε ένα ορισμένο επίπεδο·
- μεγάλες εργασίες επισκευής?
- τρέχουσες (προληπτικές) επισκευές.
- διεξαγωγή μηχανικών ερευνών και ανάπτυξη τεκμηρίωσης σχεδιασμού και εκτίμησης.
Κοντά στην κατασκευή, αλλά δεν είναι:
- επιθεώρηση ακίνητης περιουσίας για αξιοπιστία και ασφάλεια λειτουργίας·
- επισκευή και συντήρηση εξοπλισμού·
- εγκατάσταση και αποσυναρμολόγηση μηχανημάτων και μηχανισμών κατασκευής.
- αποσυναρμολόγηση εξοπλισμού·
- εκκαθάριση ακινήτου·
- παραγωγή μη τυποποιημένου εξοπλισμού, κατασκευή μεταλλικών κατασκευών και κενά σωλήνων στο εργοτάξιο.
Οι κατασκευές είναι ένας πολύ συγκεκριμένος τομέας δραστηριότητας, για τον οποίο έχουν αναπτυχθεί νομοθετικές και κανονιστικές πράξεις που ρυθμίζουν τα δικαιώματα, τις υποχρεώσεις και τις ευθύνες όλων των συμμετεχόντων σε επενδυτικές δραστηριότητες (κατασκευές). Η μη συμμόρφωση με τους καθιερωμένους κανόνες - SNiP (κτιριακούς κώδικες και κανονισμούς) - κατά τις εργασίες κατασκευής και εγκατάστασης και τη λειτουργία των κατασκευασμένων εγκαταστάσεων μπορεί να οδηγήσει σε αρνητικές συνέπειες.
Ταυτόχρονα, κατά τη διάρκεια της κατασκευής είναι αδύνατο να προβλεφθούν τα πάντα εκ των προτέρων και κατά τη διαδικασία της εργασίας προκύπτουν καταστάσεις που απαιτούν λήψη αποφάσεων επί τόπου και αλλαγές στο εγκεκριμένο κατασκευαστικό έργο ή την εκτέλεση ορισμένων τύπων εργασιών. Τέτοιες αλλαγές μπορεί να οδηγήσουν είτε σε μείωση του κόστους εργασίας είτε σε σημαντική αύξηση. Ωστόσο, το κόστος των εργασιών επισκευής στο στάδιο του σχεδιασμού ή της κατασκευής μιας νέας εγκατάστασης καθορίζεται επίσης κατά προσέγγιση. Το κατά προσέγγιση κόστος θα πρέπει να είναι 10-15 τοις εκατό υψηλότερο από το πραγματικό κόστος του εργολάβου, λαμβάνοντας υπόψη την αμοιβή που του αναλογεί.
Οι επισκευές ξεκινούν με την επιλογή εργολάβου. Η ρωσική νομοθεσία ορίζει ότι κατά την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών για κρατικές ανάγκες, δηλ. Όταν πληρώνετε για εργασία από κονδύλια του προϋπολογισμού, η επιλογή του αναδόχου θα πρέπει να γίνεται μόνο σε ανταγωνιστική βάση, δηλ. μέσω διαγωνισμών ή πλειστηριασμών (εάν το κόστος εργασίας είναι μεγαλύτερο από 5.000 κατώτατους μισθούς στο τρέχον επίπεδο τιμών.
Για όσους κατασκευάζουν ή εκτελούν εργασίες επισκευής χρησιμοποιώντας δικά τους ή δανεισμένα κεφάλαια, μπορείτε να επιλέξετε έναν ανάδοχο χωρίς διαγωνισμό, αλλά η διεξαγωγή ενός διαγωνισμού, κατά κανόνα, οδηγεί σε μείωση του κόστους εργασίας κατά 5-10% του εκτιμώμενο κόστος, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου η εκτίμηση συντάσσεται από έμπειρο ειδικό, λαμβάνοντας υπόψη εύλογες εξοικονομήσεις στο κόστος των υλικών πόρων, το κόστος εργασίας και το περιορισμένο κόστος.
Κατά τη διεξαγωγή ενός διαγωνισμού, το κόστος εργασίας είναι ένας σημαντικός παράγοντας για τον επενδυτή, αλλά δεν πρέπει να είναι το μοναδικό ή καθοριστικό, διαφορετικά είναι εύκολο να γίνει θύμα απατεώνα ή απατεώνα.
Κατά την προετοιμασία και τη διεξαγωγή διαγωνισμού (δημοπρασία συμβολαίου), θα πρέπει να καθοδηγηθείτε από τις «Μεθοδολογικές συστάσεις σχετικά με τη διαδικασία διεξαγωγής διαγωνισμών για την εκτέλεση εργασιών, την παροχή υπηρεσιών στον τομέα των κατασκευών και της στέγασης και των κοινοτικών υπηρεσιών στη Ρωσική Ομοσπονδία» (MDS 80 -17.01), η οποία περιγράφει λεπτομερώς τις κύριες διαδικασίες προετοιμασίας, διεξαγωγής και σύνοψης των αποτελεσμάτων - επιλογή του νικητή και σύναψη συμφωνίας μαζί του.
Επιλογή εργολάβου: οδηγίες βήμα προς βήμα
Ας δούμε λοιπόν τα κύρια βήματα ενός επενδυτή.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ο επενδυτής - ιδιοκτήτης των κεφαλαίων, πρέπει να δημιουργήσει μια υπηρεσία εξυπηρέτησης πελατών (ή να βρει από υπάρχουσες και αδειοδοτημένες εταιρείες) και αφού λάβει την κατάλληλη άδεια, να την εμπιστευτεί βάσει σύμβασης (συμφωνία για την παροχή υπηρεσιών επί πληρωμή ) με την κατασκευή νέας εγκατάστασης ή την υλοποίηση ορισμένων τύπων οικοδομικών ή επισκευαστικών και κατασκευαστικών εργασιών. Η εξυπηρέτηση πελατών είναι ένα νομικό ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει ο επενδυτής το δικαίωμα διαχείρισης επενδυτικών πόρων για την υλοποίηση ενός συγκεκριμένου επενδυτικού σχεδίου.
Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει: το αντικείμενο, τη διεύθυνσή του, την περιοχή και τα όρια του εργοταξίου, το ακριβές ή κατά προσέγγιση κόστος κατασκευής ή επισκευών, τις ημερομηνίες έναρξης και λήξης των εργασιών και την πηγή χρηματοδότησης.
Το επόμενο βήμα του επενδυτή είναι να καθορίσει τι είδους κατασκευαστική (κατασκευαστική ή επισκευαστική) εργασία χρειάζεται. Οι κανονιστικοί ορισμοί αυτών των έργων δεν συμπίπτουν με την καθημερινή μας κατανόηση.
Για παράδειγμα, η εγκατάσταση μιας χαλύβδινης πόρτας σε ένα διαμέρισμα είναι μια εργασία ανακαίνισης. Η εγκατάσταση της ίδιας πόρτας σε ένα γραφείο μπορεί να θεωρηθεί ως μια μεγάλη επισκευή ή ανακατασκευή (αν το δωμάτιο στο οποίο εγκαταστάθηκε αυτή η πόρτα άλλαξε στη συνέχεια σκοπό: από δωμάτιο γραμματέα σε ταμείο).
Η νέα κατασκευή, η ανακατασκευή ή ο τεχνικός επανεξοπλισμός ακινήτων πρέπει να χρηματοδοτούνται από πόρους του προϋπολογισμού ή από το κέρδος του επενδυτή από την κύρια δραστηριότητα. Οι μεγάλες επισκευές πρέπει να εκτελούνται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και να χρηματοδοτούνται από δικές του πηγές, και όταν ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί τις εγκαταστάσεις, το κόστος των τρεχουσών επισκευών συμπεριλαμβάνεται στο άμεσο κόστος (για την κύρια οικονομική δραστηριότητα). Αντίστοιχα, εάν η εταιρεία σας νοικιάζει ένα γραφείο, τότε η εγκατάσταση μιας χαλύβδινης πόρτας - μια μεγάλη επισκευή - πρέπει να πραγματοποιηθεί με έξοδα του ιδιοκτήτη του γραφείου. Και αν η εταιρεία διαθέτει χώρο γραφείων, τότε η ίδια πόρτα θα εγκατασταθεί σε βάρος των δαπανών των κύριων επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
Σύμφωνα με την ενότητα 3.2. Μεθοδολογικές συστάσεις για τον προσδιορισμό του κόστους των δομικών προϊόντων στην επικράτεια της Ρωσικής Ομοσπονδίας (MDS 81-35.2004) η νέα κατασκευή θα πρέπει να νοείται ως η κατασκευή ενός ακινήτου, το οποίο, μετά την έναρξη λειτουργίας, θα είναι σε ανεξάρτητο ισολογισμό. Κατά συνέπεια, η κατασκευή νέου ξεχωριστού κτιρίου (αποθήκη, καντίνα) σε υφιστάμενη επιχείρηση θα πρέπει να θεωρείται συνέχιση της κατασκευής και να συμπεριληφθούν στην εκτίμηση οι αυξανόμενοι παράγοντες που προβλέπονται στο Παράρτημα 1 του ΜΔΣ 81-35.2004.
Η εξυπηρέτηση πελατών που προσέλαβε ο επενδυτής πρέπει να βρει έναν οργανισμό σχεδιασμού που έχει άδεια και να συνάψει συμφωνία μαζί του για την ανάπτυξη ενός έργου και εκτιμήσεων κόστους.
Εάν η φύση της εργασίας δεν απαιτεί την παραγωγή σχεδίων εργασίας (αντικατάσταση στέγης, παραθύρων, θυρών, επισκευές προσόψεων κ.λπ.), επιτρέπεται η χρηματοδότηση εργασιών επισκευής, μεταξύ άλλων από πηγές του προϋπολογισμού, σύμφωνα με εγκεκριμένες εκτιμήσεις ή αξιολογημένα αποθέματα της δουλειάς.
Κατά την κατασκευή νέας ακίνητης περιουσίας, κατά την ανακατασκευή, τον τεχνικό επανεξοπλισμό, τις μεγάλες επισκευές με αντικατάσταση ή ενίσχυση φέρουσας κατασκευής, η τεκμηρίωση μελέτης αποστέλλεται για κρατική εξέταση και, αφού λάβει θετικό πόρισμα από την εξέταση, εγκρίνεται από τον επενδυτή.
Η τεκμηρίωση σχεδιασμού και εκτίμησης για την ανακαίνιση κτιρίων, που έχει αναπτυχθεί σύμφωνα με κανόνες, κανόνες, οδηγίες και κρατικά πρότυπα (τα οποία πρέπει να πιστοποιούνται από το αντίστοιχο αρχείο του αρχιμηχανικού του έργου) δεν υπόκειται σε έγκριση από τις κρατικές εποπτικές αρχές (ρήτρα 5,7 MDS 13-1,99).
Εάν η εκτίμηση για εργασίες επισκευής συντάσσεται από τον ανάδοχο (εάν υπάρχει άδεια για αυτό το είδος δραστηριότητας), γίνεται έγγραφο μετά την εξέταση και έγκρισή της από τον πελάτη (επενδυτή).
Η διεξαγωγή διαγωνισμού για την εύρεση αναδόχου μπορεί να ανατεθεί σε μια εξειδικευμένη επιτροπή διαγωνισμού (εάν η κατασκευή χρηματοδοτείται από τον προϋπολογισμό) ή στην εξυπηρέτηση του πελάτη με τη συμμετοχή τρίτων ειδικών.
Πριν τον διαγωνισμό μπορεί να γίνει προεπιλογή, δηλ. ενημερώνει όλους όσους επιθυμούν να λάβουν μέρος στο διαγωνισμό μια σειρά υποχρεωτικών απαιτήσεων και δεν επιτρέπουν σε εταιρείες που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις να συμμετάσχουν στο διαγωνισμό. Η νομοθεσία μας δεν ορίζει κατάλογο τέτοιων κριτηρίων (απαιτήσεων) για τους εκτελεστές εργασίας και αυτό εμπίπτει στο προνόμιο της εξυπηρέτησης πελατών. Τέτοιες απαιτήσεις θα μπορούσαν να είναι:
- διαθεσιμότητα άδειας·
- η περίοδος ύπαρξης της εταιρείας (για παράδειγμα, τουλάχιστον 5 χρόνια).
- εμπειρία στην κατασκευή (επισκευή) ίδιων ή παρόμοιων εγκαταστάσεων.
- καμία ζημιά και κέρδος για τα τελευταία τρία χρόνια.
- η παρουσία καταρτισμένων εργαζομένων και 50% μηχανικού προσωπικού με ανώτερη εξειδικευμένη εκπαίδευση·
- επιβεβαίωση της συμμόρφωσης με τις προθεσμίες για τη θέση σε λειτουργία ήδη κατασκευασμένων εγκαταστάσεων·
- παρουσία θετικών σχολίων για την ποιότητα της εργασίας ·
- ελάχιστος αριθμός σχολίων (οδηγιών) από τις εποπτικές αρχές·
- απουσία τραυματισμών και θανατηφόρων ατυχημάτων στην εργασία·
- ελάχιστος αριθμός προσωρινών και αλλοδαπών εργαζομένων·
- διαθεσιμότητα δικού ανυψωτικού εξοπλισμού, οχημάτων και βασικών κατασκευαστικών μηχανημάτων και μηχανισμών που είναι απαραίτητοι για την εκτέλεση της εργασίας·
- εμπειρία συμμετοχής σε κατασκευές στο εξωτερικό·
- η παρουσία δικαστικών διαφορών τα τελευταία τρία χρόνια·
- καμία οφειλή προς την εφορία.
- ασφάλιση κατασκευαστικού κινδύνου?
- η παρουσία θετικών κριτικών για τους διαχειριστές κατασκευής προηγούμενων έργων.
- ο όγκος των εργασιών κατασκευής και εγκατάστασης που ολοκληρώθηκαν κατά το προηγούμενο έτος δεν είναι λιγότερο από τρεις φορές μεγαλύτερος από τον όγκο των εργασιών που προτείνονται για εκτέλεση·
- η παρουσία μόνιμων εταίρων για την εκτέλεση ειδικών εργασιών·
- διαθεσιμότητα εισερχόμενου ποιοτικού ελέγχου δομικών υλικών, προϊόντων και κατασκευών·
- θετική εμπειρία εργασίας βάσει συμβάσεων με σταθερή τιμή διαπραγμάτευσης·
- διαθεσιμότητα εγγυήσεων ή τραπεζικής εγγύησης.
Το κύριο έγγραφο κατά τη διάρκεια του διαγωνισμού θα πρέπει να είναι δήλωση ποσοτήτων. Δεν πρέπει να μεταφέρετε εκτιμήσεις στον ανάδοχο - ούτε στο επίπεδο της βασικής τιμής ούτε στο τρέχον επίπεδο τιμών.
Όλοι οι αιτούντες πρέπει να γνωρίζουν σε ποιο επίπεδο τιμής καταρτίζεται η εκτίμηση και ποιοι δείκτες θα χρησιμοποιηθούν για τη μετάβαση από το βασικό στο τρέχον επίπεδο τιμών και πώς θα ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός για το ημερολογιακό έτος κατά τη σύναψη συμφωνίας με σταθερό τιμή συμβολαίου.
Προτάσεις με προτεινόμενη τιμή 15 τοις εκατό ή περισσότερο χαμηλότερη από το εκτιμώμενο κόστος του ακινήτου στο τρέχον επίπεδο τιμής δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη.
Ο πελάτης ετοιμάζει προσχέδιο σύμβασης με σταθερή τιμή συμβολαίου. Η σύμβαση θα πρέπει να ονομάζεται σύμβαση κατασκευής και όχι επενδυτική σύμβαση ή σύμβαση παροχής υπηρεσιών επί πληρωμή. Οι περίοδοι εγγύησης βάσει της σύμβασης θα πρέπει να παρέχονται από 24 έως 60 μήνες μετά την έναρξη λειτουργίας της εγκατάστασης. Μια περίοδος τουλάχιστον 24 μηνών καθορίζεται από ρήτρες. 1, 2, 4 κ.σ. 724 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, επομένως, ακόμη και αν ο ανάδοχος επέβαλε τρίμηνη περίοδο εγγύησης στην εταιρεία σας για την εργασία που εκτελείται (για παράδειγμα, σοβά οροφής) και τον έκτο μήνα μετά την ολοκλήρωση της εργασίας ο σοβάς καταρρέει, η εταιρεία σας έχει το δικαίωμα να υποβάλει αγωγή: καμία ρήτρα της σύμβασης δεν μπορεί να έρχεται σε αντίθεση με τη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Το δικαστήριο αναγνωρίζει πάντα την προτεραιότητα της νομοθεσίας έναντι των συμβατικών σχέσεων.
Η επιλογή του νικητή θα πρέπει να γίνει με βάση τις προτάσεις των αιτούντων που πληρούν πλήρως τις απαιτήσεις της εξυπηρέτησης του πελάτη, λαμβάνοντας υπόψη τις απαιτήσεις της προκαταρκτικής επιλογής.
Ο νικητής του διαγωνισμού πρέπει να παρέχει στην εξυπηρέτηση πελατών μια πλήρη ανάλυση της τιμής της σύμβασης πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Η τιμή της σύμβασης που προτείνεται από τον νικητή του διαγωνισμού μπορεί να διευκρινιστεί αφού οι εκτελεστές του έργου (συμπεριλαμβανομένων των πιθανών υπεργολάβων) έχουν εξετάσει ολόκληρο το έργο και την εκτίμηση, τα μέρη, με τη συμμετοχή του σχεδιαστικού οργανισμού, έχουν εξετάσει τα σχόλια των εκτελεστών του έργου και επιπλέον συμφώνησε με τους προμηθευτές του κύριου εξοπλισμού και υλικών και μοίρασε τον κατάλογο των παρεχόμενων πόρων μεταξύ των μερών.
Για την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών υψηλής ποιότητας, είναι σημαντικό να επιλέξετε τον σωστό αξιόπιστο γενικό εργολάβο. Αλλά αυτό δεν είναι αρκετό, υπάρχουν πρόσθετα χαρακτηριστικά που πρέπει να γνωρίζετε και αυτό θα είναι το κλειδί για τη σωστή εκτέλεση της εργασίας και τις σχέσεις χωρίς προβλήματα μεταξύ του πελάτη και του εργολάβου.
διαγωνιστική υποστήριξη
Πελάτης και γενικός εργολάβος
Ας κατανοήσουμε τους όρους, αυτό θα βοηθήσει στην κατανόηση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων του πελάτη και του αναδόχου.
Πελάτης, εξ ορισμού, είναι ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο που προσεγγίζει άλλο πρόσωπο: εκτελεστής ή εργολάβος με παραγγελία για οικοδομικές εργασίες. Ο πελάτης μπορεί να είναι ιδιώτης, κυβέρνηση, επιχειρήσεις, κρατικοί φορείς και ιδρύματα ή ένωση πολιτών.
Γενικός εργολάβοςείναι νομικό πρόσωπο, κοινωνικοποιημένη επιχείρηση, που αναλαμβάνει να πραγματοποιήσει κατασκευαστικές εργασίες κατόπιν εντολής του πελάτη, σύμφωνα με τη σύμβαση, το έργο, χρησιμοποιώντας υλικά του πελάτη ή δικά της υλικά έναντι της αμοιβής που ορίζεται στην εκτίμηση.
Με βάση αυτό χτίζονται σχέσεις. Ο πελάτης απαιτεί την εκτέλεση ορισμένων εργασιών και ο γενικός ανάδοχος την οργανώνει και την εκτελεί. Είναι σημαντικό στο πρώτο στάδιο ο πελάτης να αισθάνεται ότι αντιμετωπίζεται με σεβασμό· αυτό μπορεί να αποτελεί ένδειξη της σοβαρής στάσης της εταιρείας ως προς την ολοκλήρωση των εργασιών που του έχουν ανατεθεί.
Είναι απαραίτητο να προκύψει αμοιβαία εμπιστοσύνη και βασίζεται σε αξιόπιστες πληροφορίες που παρέχονται από την κατασκευαστική εταιρεία που ενεργεί ως γενικός ανάδοχος.
Αλλά για να είναι οι σχέσεις παραγωγικές, δεν αρκεί μόνο η εμπιστοσύνη, είναι σημαντικό να γνωρίζουμε τις αρχές της επιλογής.
Κριτήρια επιλογής γενικού αναδόχου
Για να μην κάνετε λάθος στην επιλογή ενός εργολάβου, δεν αρκεί να εστιάσετε μόνο σε μια θετική ιδιότητα, για παράδειγμα, στη μεγάλη διάρκεια ζωής της εταιρείας. Πρέπει να ληφθούν υπόψη διάφοροι παράγοντες:
- Είναι ο οργανισμός διεπιστημονικός και εκτελεί το έργο ανεξάρτητα ή προσελκύει μεγάλο αριθμό υπεργολάβων;
- Διαθέτετε όλες τις άδειες από τις αρμόδιες κρατικές αρχές για την εκτέλεση των εργασιών: πιστοποιητικά, άδειες που επιβεβαιώνουν τα προσόντα των ειδικών.
- Η ηλικία της οργάνωσης, για να μην πέσουμε σε μια παρέα fly-by-night.
- Δώστε προσοχή στις «ζωντανές» κριτικές, όχι σε αυτές που σφραγίζονται κατόπιν αιτήματος της εταιρείας. Για να γίνει αυτό, αρκεί να μάθετε για ολοκληρωμένα έργα και να επικοινωνήσετε με τους πελάτες. Εάν ο ανάδοχος αρνηθεί να παράσχει πληροφορίες, τότε υπάρχει κάτι να κρύψει.
- Η παρουσία στολών μεταξύ των εργαζομένων στις κατασκευές δείχνει τη σωστή στάση της διοίκησης απέναντι στους εργαζόμενους και τις προφυλάξεις ασφαλείας.
- Πηγαίνετε σε ένα από τα site της εταιρείας και προσέξτε αν οι οικοδόμοι είναι μεθυσμένοι ή υπό την επήρεια αλκοόλ ή ναρκωτικών. Πώς προσεγγίζουν τη δουλειά: υπεύθυνα ή με κάποιο τρόπο.
Οι χαμηλές τιμές για τις υπηρεσίες δεν μπορούν να είναι καθοριστικές κατά την επιλογή εργολάβου. Από τη μία πλευρά, οι λογικές τιμές μπορούν να είναι δείκτης του επαρκούς φόρτου εργασίας του κατασκευαστικού οργανισμού και της σωστής οργάνωσης της εργασίας, χάρη στην οποία είναι δυνατή η βελτιστοποίηση των τιμών.
Από την άλλη πλευρά, οι χαμηλές τιμές μπορούν να αποτελέσουν παγίδα για τους αδίστακτους καλλιτέχνες για να προσελκύσουν τον μεγαλύτερο αριθμό πελατών. Αλλά σε αυτήν την περίπτωση, δεν μπορεί να υπάρξει εμπιστοσύνη στην ποιότητα και το χρονοδιάγραμμα της παραγγελίας.
Επιλογή γενικού αναδόχου για το έργο
Η επιλογή ενός γενικού εργολάβου είναι στην πραγματικότητα ένα προπαρασκευαστικό στάδιο για την κατασκευή και η έναρξη της σχέσης μεταξύ πελάτη και εργολάβου. Το επόμενο στάδιο είναι η κατάρτιση, η συμφωνία και η υπογραφή εκτίμησης, σύμβασης, προγράμματος εργασίας.
Και τώρα τι σχετίζεται άμεσα με την περιουσία σας, και πιο σημαντικό με τα οικονομικά σας:
- Προσοχή στην ορθότητα της σύνταξης της σύμβασης για εργολαβική εργασία. Εάν δεν είστε σίγουροι για τις ικανότητές σας, το Διαδίκτυο μπορεί να σας βοηθήσει. Μπορείτε να βρείτε τυπικά συμβόλαια για κατασκευαστικές εργασίες. Επιπλέον, οι υπηρεσίες δικηγόρου στο πρώτο στάδιο σύνταξης μιας σύμβασης είναι φθηνότερες από την αντιδικία σε περίπτωση ανέντιμης στάσης του εργολάβου ως προς την εκτέλεση της εργασίας.
- Χρειαζόμαστε ένα πρόγραμμα εργασίας. Η σύμβαση θα πρέπει να προβλέπει κυρώσεις σε περίπτωση παράβασης. Διαφορετικά, η κατασκευή θα μετατραπεί σε μια ατελείωτη μακροχρόνια κατασκευή.
- Τι είδους προκαταβολή απαιτείται; Εάν είναι εντός 20-25%, αυτό είναι ένα απολύτως αποδεκτό ποσό, αλλά σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να απαιτούνται αναφορές σχετικά με τη χρήση των κεφαλαίων.
- Είναι υποχρεωτική η πρόβλεψη παροχής αποδείξεων πώλησης για πληρωμή δομικών υλικών.
Επιπλέον, δεν πρέπει απλώς να δεχθείτε το λόγο του και να ελπίζετε ότι ο ανάδοχος θα εκπληρώσει υπεύθυνα όλες τις υποχρεώσεις του. Μετά την υπογραφή της σύμβασης, ξεκινά ένα πιο σημαντικό στάδιο: η ίδια η κατασκευή.
Ο έλεγχος από την πλευρά σας πρέπει να διατηρείται καθ' όλη την περίοδο κατασκευής. Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να περάσετε από το πρωί έως το βράδυ σε ένα εργοτάξιο. Αλλά είναι επιθυμητό να υπογραφεί σταδιακά η αποδοχή και η παράδοση των ολοκληρωμένων εργασιών, να ελέγχονται τα κεφάλαια για την αγορά οικοδομικών υλικών και οι δαπάνες τους (η ποσότητα των υλικών πρέπει να αντιστοιχεί σε τεχνολογικά πρότυπα και εκτιμήσεις). Αυτό θα τονώσει τον ερμηνευτή και θα τον ενθαρρύνει να αναλάβει τις ευθύνες του πιο υπεύθυνα.
Εάν εμπλέκονται υπεργολάβοι στην εκτέλεση ορισμένων εργασιών, ο γενικός ανάδοχος είναι υπεύθυνος για την παρακολούθηση της ποιότητας και του χρόνου των εργασιών.
Είναι σημαντικό να δίνετε προσοχή στην ποιότητα της εργασίας σε όλα τα στάδια της παραγωγής και να μην ντρέπεστε αν παρατηρήσετε κάποιο ελάττωμα. Είναι πιο εύκολο να διορθώσετε ένα λάθος στο στάδιο της κατασκευής παρά να αντιμετωπίσετε τις συνέπειες ή να εμπλακείτε σε δικαστικές διαφορές. Συμφωνώ, είναι δύσκολο να ελέγξετε την ποιότητα των εγκαταστάσεων αποχέτευσης ή των ηλεκτρικών καλωδίων που είναι ενσωματωμένα σε δάπεδα ή οροφές, επομένως φροντίστε να παρέχετε φωτογραφίες περίπλοκων ή κρυφών εργασιών.
Χάρη σε αυτές τις συμβουλές, κατά κανόνα, είναι δυνατό να αποφευχθούν παρεξηγήσεις μεταξύ του πελάτη και του γενικού εργολάβου και περιττών οικονομικών εξόδων.
Οι ειδικοί μας εγγυώνται τη συμμόρφωση με τις νομικές απαιτήσεις σε όλα τα στάδια της υποστήριξης του διαγωνισμού. Επίλυση διαφορών με πελάτες, προσφυγή σε αποφάσεις της FAS, εργασία σε όλες τις πλατφόρμες συναλλαγών.
Η κατασκευή μιας εξοχικής κατοικίας είναι συχνά μια νευρική διαδικασία και απαιτεί τη μέγιστη συμμετοχή του πελάτη. Ωστόσο, υπάρχουν και πλεονεκτήματα σε αυτό, καθώς, σε αντίθεση με ένα αστικό νέο κτίριο, εδώ όλα τα στάδια είναι ελεγχόμενα και υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες να παρακολουθείτε τη στιγμή που κάτι πήγε στραβά. Ο εμπορικός διευθυντής της εταιρείας Izburg, που ειδικεύεται στην κατασκευή ξύλινων σπιτιών, Egor Gribov είπε στους αναγνώστες του ιστότοπου RIA Real Estate πώς να οργανώσουν τη διαδικασία κατασκευής ενός εξοχικού σπιτιού, έτσι ώστε, με ελάχιστο χρόνο και προσπάθεια, να κρατάτε το δάχτυλό σας στον παλμό της κατασκευής και τελικά αποκτήστε ακριβώς το σπίτι που θέλατε.
Όσο πιο υπεύθυνοι είστε στην επιλογή εργολάβου, τόσο λιγότερους πονοκεφάλους θα έχετε στο στάδιο της κατασκευής και αργότερα, όταν αρχίσετε να εγκατασταθείτε στο ακίνητό σας, είναι σίγουρος ο ειδικός. Ως εκ τούτου, συνιστάται η διεξαγωγή πολλών σταδίων ελέγχου πιθανών εργολάβων προκειμένου να επιλεγεί ο βέλτιστος.
Στάδιο πρώτο: εμπειρία, υπηρεσίες, τιμές
Η πρώτη, θα έλεγε κανείς κλασική, σύσταση όταν επιλέγετε έναν εργολάβο είναι να λαμβάνετε υπόψη μόνο έμπειρες εταιρείες με καλή φήμη. Φυσικά, μια εταιρεία χωρίς εμπειρία είναι ένα συγκεκριμένο στοίχημα. Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεφύγετε αμέσως από έναν νεοφερμένο στην αγορά: μια startup μπορεί να προσφέρει πολύ καλές συνθήκες, αφού είναι προς το συμφέρον της να αναπτύξει ένα χαρτοφυλάκιο, να αξιολογήσει και να λάβει κάποιο κεφάλαιο κίνησης. Επομένως, είναι πολύ πιθανό μια τέτοια εταιρεία να προσπαθήσει να κερδίσει μια φήμη χτίζοντας καλά και συμφωνώντας σε σημαντικές εκπτώσεις. Ωστόσο, αυτό θα πρέπει να γίνει μόνο εάν έχετε το χρόνο, την ενέργεια και τις γνώσεις για να ελέγξετε πλήρως τη διαδικασία· σε άλλες περιπτώσεις, είναι καλύτερο να επιλέξετε μια εταιρεία με μεγάλη εμπειρία και καλή φήμη.
Εκτός από την εμπειρία, πρέπει να δώσετε προσοχή στον όγκο της κατασκευής. Η εμπειρία είναι ένα πολύ σημαντικό συστατικό. Επομένως, στο στάδιο της μελέτης της τοποθεσίας, δείτε τα ολοκληρωμένα έργα. Όσο υψηλότερο είναι το τμήμα τιμών στο οποίο δραστηριοποιείται η εταιρεία, τόσο λιγότερα έργα πιθανότατα θα υλοποιήσει, αφού καθένας από αυτούς τους οίκους είναι ένα μονοκόμματο αποκλειστικό προϊόν. Στο τμήμα της "οικονομίας", είναι λογικό εάν υπάρχουν πραγματικά πολλά έργα που υλοποιούνται - έως και αρκετές δεκάδες ετησίως.
Επιπλέον, πρέπει να προσέξετε πόσες κατασκευαστικές τεχνολογίες χρησιμοποιεί η εταιρεία. Εάν υπάρχουν πολλά από αυτά, αυτό είναι ένας λόγος αμφιβολίας. Κατά κανόνα, οι αξιόπιστες εταιρείες ειδικεύονται σε μία ή δύο τεχνολογίες στις οποίες επιτυγχάνουν υψηλές δεξιότητες, εκπαιδεύουν το προσωπικό, συνταγογραφούν κανονισμούς και παρακολουθούν νέα προϊόντα. Εάν σας προσφέρεται αεριωμένο σκυρόδεμα, ξυλεία από πλαστικοποιημένο καπλαμά και σπίτια πλαισίου, αυτή η εταιρεία πιθανότατα συνεργάζεται με υπεργολάβους και μπορεί να εγγυηθεί ελάχιστα.
Ξεχωριστά, αξίζει να αναφέρουμε τις τιμές. Οι ετικέτες τιμών που αναφέρονται στον ιστότοπο μπορεί συχνά να μην αντικατοπτρίζουν την όλη εικόνα. Έτσι, εάν μια εταιρεία προσφέρει να χτίσει το ίδιο σπίτι για δύο εκατομμύρια και η δεύτερη για πέντε, αυτό μπορεί να σημαίνει ότι το πρώτο ενδιαφέρον μάρκετινγκ δεν ανέφερε ολόκληρο το ποσό. Για παράδειγμα, αυτό είναι το πόσο κοστίζει ένα σπίτι χωρίς θεμέλια, δάπεδα και κόστος εργασίας, αλλά θα το μάθετε στην καλύτερη περίπτωση στο γραφείο, οπότε σε αυτό το στάδιο είναι καλύτερο να εστιάσετε όχι στην τιμή, αλλά στο άλλους δείκτες.
Και, φυσικά, στο πρώτο στάδιο θα πρέπει να εκμεταλλευτούμε το πλεονέκτημα της εποχής μας - τη διαθεσιμότητα των πληροφοριών. Έχοντας επιλέξει πολλές εταιρείες με ενδιαφέρουσες προσφορές, πρέπει να αφιερώσετε χρόνο για να μελετήσετε κριτικές σχετικά με αυτές. Ωστόσο, στον ιστότοπο της εταιρείας πιθανότατα θα είναι μόνο θετικές, επομένως είναι σκόπιμο να δείτε κριτικές σε διάφορους εξειδικευμένους ιστότοπους και επίσης να τις αναζητήσετε στα κοινωνικά δίκτυα. Μην είστε πολύ τεμπέλης για να δημιουργήσετε ένα νέο θέμα μόνοι σας και ζητήστε από τους ανθρώπους να μιλήσουν για την εμπειρία τους από τη συνεργασία με αυτήν ή την άλλη εταιρεία - έτσι θα έχετε μια αντικειμενική εικόνα.
Δεύτερο στάδιο: διαπραγματεύσεις και πληροφορίες προσωπικού
Όταν συναντάτε έναν διευθυντή στο γραφείο, δεν πρέπει να διστάσετε να κάνετε περισσότερες ερωτήσεις. Ο πρώτος δείκτης για εσάς είναι πόσο «ενημερωμένος» είναι. Μια καλή, αξιόπιστη εταιρεία θα έχει εκπαιδευμένο και ικανό προσωπικό. Εάν ο διευθυντής αρχίσει να «επιπλέει», εάν οι ερωτήσεις σας τον μπερδεύουν, τότε αυτό θα πρέπει να είναι ανησυχητικό.
Δεύτερον, φροντίστε να ρωτήσετε αν μπορείτε να πάτε να δείτε τις εγκαταστάσεις υπό κατασκευή. Η καλύτερη επιλογή είναι αν το πρότεινες μόνος σου και δώσεις πολλές διευθύνσεις.
Προσέξτε αν υπάρχει μεγάλη διαφορά μεταξύ των αρχικών συνθηκών που αναφέρονται στον ιστότοπο και αυτών που λέει ο διαχειριστής. Φυσικά, πολλοί χρησιμοποιούν κόλπα για να προσελκύσουν έναν αγοραστή, αλλά όσο πιο σοβαρή είναι η απόκλιση, τόσο περισσότεροι είναι οι λόγοι να υποψιαζόμαστε ότι δεν είναι οι μοναδικές ελευθερίες που επιτρέπονται εδώ.
Είναι λογικό να ρωτάμε για τους υπαλλήλους της εταιρείας. Για παράδειγμα, ποιες ομάδες χτίζουν σπίτια; Είναι υπεργολάβοι ή είναι υπάλληλοι πλήρους απασχόλησης; Η δεύτερη επιλογή είναι προτιμότερη. Σε μια κανονική εταιρεία θα καθιερωθούν όλες οι επιχειρηματικές διαδικασίες, δηλαδή δεν θα υπάρχουν ομάδες από την ανοιχτή αγορά που λαμβάνονται για το έργο, αλλά μόνιμοι υπάλληλοι.
Θα είναι επίσης ενδεικτικό εάν η εταιρεία έχει έναν ή περισσότερους αρχιτέκτονες στο προσωπικό - αυτό δείχνει την προθυμία να συνεργαστεί με τον πελάτη, με τις προτιμήσεις του και θα χρησιμεύσει επίσης ως έμμεση απόδειξη ότι η εταιρεία έχει πολλές παραγγελίες, καθώς ένας εξωτερικός ανάδοχος θα προσληφθεί για εφάπαξ εργασία.
Επίσης, η παρουσία ενός σχεδιαστή πλήρους απασχόλησης ή ενός ολόκληρου τμήματος σχεδιασμού μπορεί να θεωρηθεί ως πρόσθετη εγγύηση για την ποιότητα των κατασκευασμένων σπιτιών, καθώς οι ειδικοί θα μπορούν να επιλέγουν βέλτιστα υλικά, συστήματα μηχανικής και να υπολογίζουν όλες τις αποχρώσεις του σχεδιασμού του κτιρίου .
Τρίτο στάδιο: μετάβαση στο εργοτάξιο
Η κατασκευή είναι η κύρια λυδία λίθος που θα βοηθήσει στη λήψη της τελικής απόφασης.
Ακόμα κι αν δεν είστε πολύ έμπειροι στις περιπλοκές της διαδικασίας κατασκευής, απλά κοιτάξτε πώς διατηρείται η τοποθεσία. Τα σκουπίδια είναι διάσπαρτα; Τα υλικά στοιβάζονται τυχαία; Είναι οι εργαζόμενοι ντυμένοι με αυτό που φοράνε, καπνίζουν και χαλαρώνουν; Οπότε είναι καλύτερα να ψάξεις για άλλη εταιρεία. Εάν τα πάντα είναι διπλωμένα τακτοποιημένα, δεν υπάρχει βρωμιά, όλοι οι τεχνίτες είναι στη δουλειά και ντυμένοι με μια εταιρική στολή - αυτό είναι ήδη ένας δείκτης ευθύνης και οργάνωσης.
Μπορείτε επίσης να ρίξετε μια πιο προσεκτική ματιά στην ίδια τη διαδικασία κατασκευής. Φυσικά, είναι δύσκολο για έναν μη επαγγελματία να κατανοήσει τις τεχνολογικές λεπτότητες, αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν αρκετά προφανή πράγματα. Για παράδειγμα, αν η στέγη σας είναι μονωμένη όχι από κάτω, αλλά από πάνω, ακόμα και στη βροχή, τότε είναι λογικό να βραχεί και να γίνει σαν βρεγμένο βαμβάκι. Αυτό είναι μια κατάφωρη παραβίαση της τεχνολογίας, ό,τι κι αν σας λένε οι εργαζόμενοι.
Εάν κάτι σας έχει ειδοποιήσει, αλλά δεν είστε σίγουροι αν είναι σωστό ή λάθος, τότε απλώς ρωτήστε τι κάνουν οι εργαζόμενοι αυτή τη στιγμή και γιατί; Ταυτόχρονα, ρωτήστε πόσο καιρό είναι σε αυτήν την εταιρεία, είτε είναι προσωπικό είτε όχι.
Μπορείτε επίσης να τραβήξετε μερικές φωτογραφίες και, στη συνέχεια, να αναζητήσετε αντιστοιχίες στο Διαδίκτυο ή να μάθετε σε εξειδικευμένους ιστότοπους (φόρουμ), για παράδειγμα, εάν η μόνωση ή η μόνωση είναι τοποθετημένη στη δεξιά πλευρά ή εάν η σειρά των ενεργειών δεν έχει σπάσει.
Στάδιο τέταρτο: διαφάνεια της σύμβασης
Το συμβόλαιο είναι η κράτησή σας για όλο το χρόνο μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής, καθώς και μετά από αυτήν. Ο ευκολότερος (αλλά πιο ακριβός) τρόπος είναι να φέρετε μαζί σας έναν δικηγόρο που να γνωρίζει το δίκαιο των συμβάσεων ακινήτων. Αν θέλετε να το κάνετε μόνοι σας, θα πρέπει να είστε προσεκτικοί.
Μπορεί να υπάρχουν μία ή περισσότερες συμφωνίες. Για παράδειγμα, ο ίδιος ο πελάτης, για κάποιο λόγο, μπορεί να το χωρίσει σε στάδια, για παράδειγμα, να συνάψει χωριστά μια σύμβαση για την κατασκευή του "κουτιού" του σπιτιού, ξεχωριστά για δίκτυα κοινής ωφέλειας και ξεχωριστά για φινίρισμα.
Όλα τα απαραίτητα στοιχεία - εκτιμήσεις, σχεδιασμός και ούτω καθεξής συντάσσονται ως παραρτήματα της σύμβασης. Δηλαδή, δεν πρέπει να υποδείξετε ότι βάσει της σύμβασης η εταιρεία αναλαμβάνει να χτίσει ένα σπίτι έξι επί έξι μέτρα, χωρίς να εξηγήσετε τι είδους σπίτι είναι. Πρέπει επίσης να καθορίσετε πού και πώς βρίσκεται το σπίτι στον ιστότοπο.
Μερικές φορές υπάρχουν ανέκδοτες διατυπώσεις, για παράδειγμα, η εκτίμηση αναφέρει: «το θεμέλιο είναι ένα κομμάτι· οι τοίχοι είναι τέσσερα κομμάτια». Δεν είναι σωστό. Επομένως, θα πρέπει να είστε προσεκτικοί εάν ολόκληρο το συμβόλαιο για την κατασκευή ενός σπιτιού χωράει σε δύο σελίδες. Στην πραγματικότητα, συνοδεύεται από ένα αρκετά μεγάλο πακέτο εγγράφων: χρονοδιαγράμματα κατασκευής, χρονοδιαγράμματα πληρωμών, σχεδιασμός, εκτιμήσεις, τεχνικές συνθήκες κ.λπ.
Οι υποχρεώσεις εγγύησης θα πρέπει να εξετάζονται χωριστά. Η εγγύηση πρέπει να διαχωρίζει τις φέρουσες κατασκευές του σπιτιού και άλλα εξαρτήματα. Σύμφωνα με το νόμο, ο πελάτης που χτίζει ένα σπίτι έχει πέντε χρόνια για να ανακαλύψει ελλείψεις. Εάν η περίοδος εγγύησης είναι μικρότερη, αυτό είναι ένα προειδοποιητικό σημάδι. Ωστόσο, μια πολύ μεγάλη εγγύηση θα φαίνεται επίσης περίεργη και χωρίς νόημα, σαν να προσπαθεί η εταιρεία να τραβήξει το μαλλί στα μάτια σας και να σας πείσει για τη δροσιά και την αξιοπιστία της. Στην πραγματικότητα, μπορεί να προκύψει μια ανέκδοτη κατάσταση όταν η εγγύηση εξακολουθεί να ισχύει, αλλά η εταιρεία έχει φύγει εδώ και πολύ καιρό. Επομένως, πρέπει να εξετάσετε την εταιρεία ολοκληρωμένα: εάν είναι έμπειρη και γνωστή, τότε δεν χρειάζεται κινδύνους φήμης, πράγμα που σημαίνει ότι θα κάνει τα πάντα για να αποτρέψει ελαττώματα κατά την κατασκευή ή να διορθώσει όσο το δυνατόν γρηγορότερα τυχόν προβλήματα που ανακαλύφθηκαν αργότερα.
Ιδανικά, πριν από την έναρξη της κατασκευής, δεν θα ήταν κακό να υπογραφεί ειδική πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του εργοταξίου, σύμφωνα με την οποία ό,τι συμβαίνει στο εργοτάξιο μεταφέρεται με ευθύνη του αναδόχου. Δηλαδή, συμμόρφωση με τους κανονισμούς ασφαλείας, ασφάλεια υλικών, παραγγελία σε εργοτάξιο - όλα αυτά πρέπει να γίνουν δική του, και όχι δική σας, περιοχή ευθύνης και αυτό πρέπει να καταγραφεί.
Στάδιο πέμπτο: έλεγχος κατά την κατασκευή
Εάν ο εργολάβος σας το επιτρέπει, μπορείτε να προσλάβετε τον δικό σας μηχανικό για να το επιβλέπει. Ωστόσο, συμβαίνει επίσης ότι ο ανάδοχος δεν το επιτρέπει, τότε πρέπει να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά την αποδοχή. Είναι δύσκολο να το καταλάβεις χωρίς κατασκευαστικές γνώσεις, αλλά μπορείς να καταλάβεις κάτι αν ξέρεις τι να ψάξεις.
Μπορείτε επίσης να επιμείνετε να παίρνετε το έργο σταδιακά. Ξεχωριστά το θεμέλιο, ξεχωριστά οι τοίχοι κ.ο.κ. Οι περισσότερες εταιρείες έχουν εσωτερικό έλεγχο ποιότητας - μπορείτε και πρέπει να ρωτήσετε πώς συμβαίνει και ποιος είναι υπεύθυνος για αυτό. Αν ξαφνικά σας πουν, «Έχουμε έμπειρες ομάδες, δεν χρειάζεται να τις επιβλέπουμε», αυτή είναι και πάλι μια επικίνδυνη στιγμή.
Δείτε στο ρεπορτάζ του RIA Novosti πώς χτίζονται τα σπίτια από πλαστικοποιημένη ξυλεία καπλαμά. Κάνοντας κλικ στα διαδραστικά κουμπιά, θα μάθετε επίσης πώς παράγονται οικοδομικά υλικά για αυτόν τον τύπο κατοικίας.Για παράδειγμα, έχουμε έλεγχο πολλαπλών σταδίων: απευθείας στην ομάδα, ο εργοδηγός παρακολουθεί την εργασία, τη συμμόρφωση με όλες τις οδηγίες και τις τεχνολογίες και το επόμενο επίπεδο είναι η εσωτερική τεχνική εποπτεία μας, η οποία μπορεί να σταματήσει όλες τις εργασίες ανά πάσα στιγμή αν γίνει κάτι κατά παράβαση. Παράλληλα, οι εργοδηγοί έχουν το δικό τους -χρηματικό- κίνητρο για να μη σταματήσει η δουλειά, άρα ενδιαφέρονται να κάνουν σωστά τη δουλειά.
Υπάρχουν όμως εταιρείες που διστάζουν να το κάνουν. Κατά κανόνα, έχουν το καθήκον να ολοκληρώσουν όσο το δυνατόν περισσότερα στάδια γρήγορα και απαρατήρητα, για παράδειγμα, θάψιμο, έκχυση σκυροδέματος, τοιχοποιία ό,τι θα μπορούσε να αποκαλύψει ένα ελάττωμα ή παραβίαση της τεχνολογίας. Και εδώ, επίσης, δεν θα ήταν κακό να προσκαλέσετε έναν ειδικό για να πραγματοποιήσει την επιθεώρηση - θα κοστίσει λιγότερο και θα σας γλιτώσει από δυσάρεστη ταλαιπωρία εάν τα ελαττώματα εμφανιστούν μετά από ένα ή δύο χρόνια.
Ωστόσο, το κύριο πράγμα που πρέπει να θυμάστε είναι: όσο πιο προσεκτικοί ήσασταν στα πρώτα στάδια, τόσο λιγότερες ανησυχίες θα έχετε αργότερα. Ένας καλός, υπεύθυνος ανάδοχος θα σας γλιτώσει πραγματικά από πονοκεφάλους και απρογραμμάτιστα έξοδα για τα επόμενα χρόνια.
Η κατασκευή μιας εξοχικής κατοικίας είναι μια πολύπλευρη, σύνθετη και πολυεπίπεδη εκδήλωση. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι πιθανοί ιδιοκτήτες προτιμούν να αναθέτουν όλες τις ανησυχίες στον ανάδοχο, αναμένοντας να λάβουν ένα σπίτι έτοιμο για χρήση μετά την ολοκλήρωση των εργασιών.
Ωστόσο, ο αγοραστής κάνει ό,τι είναι δυνατό για να ελαχιστοποιήσει τους κινδύνους, γιατί θέλει να είναι σίγουρος ότι δεν θα μείνει χωρίς χρήματα ή χωρίς σπίτι.Η προοπτική απόκτησης ενός ακόμη ημιτελούς οικοδομικού έργου επίσης δεν προοιωνίζεται. Πριν υπογράψετε μια επίσημη σύμβαση με μια συμβαλλόμενη εταιρεία, θα πρέπει να ελέγξετε προσεκτικά τη «φήμη» της.
Λήψη απόφασης για αιτήματα
Πριν ξεκινήσετε μια ενεργή αναζήτηση, οι ειδικοί συνιστούν να αποφασίσετε για μια λίστα βασικών απαιτήσεων για το κατασκευαστικό έργο. Τα ακόλουθα κριτήρια αξίζουν πρωταρχικής προσοχής:
- τοποθεσία τοποθεσίας?
- διαθεσιμότητα κοντινής υποδομής·
- παράμετροι εξοχικού σπιτιού?
- εγγύτητα σε κόμβους μεταφορών·
- εξωραϊσμός της περιοχής?
- παρουσία κοινωνικών και υποδομών κτιρίων.
Αυτό είναι ένα σημαντικό βήμα που σας επιτρέπει να διακρίνετε έναν επαγγελματία από έναν ερασιτέχνη όταν επικοινωνείτε με έναν αντιπρόσωπο μιας εταιρείας ανάπτυξης. Μπορείτε να απαριθμήσετε διευκρινιστικά χαρακτηριστικά για το μελλοντικό σπίτι, τα οποία θα σας βοηθήσουν να αποφασίσετε με μεγαλύτερη ακρίβεια την επιλογή του κατασκευαστικού έργου.
Εικονική συνάντηση με τον προγραμματιστή
Κατά την επιλογή προγραμματιστή, η διαθεσιμότητα και η ποιότητα υλοποίησης του επίσημου ιστότοπου της εταιρείας παίζει σημαντικό ρόλο. Με τη βοήθειά του μπορείτε να λάβετε βασικές πληροφορίες για τον προγραμματιστή. Μια καλή κατασκευαστική εταιρεία παρέχει στους επισκέπτες πρόσβαση στα ακόλουθα δεδομένα:
- Λεπτομερείς και κατανοητές πληροφορίες για τις τεχνολογίες που χρησιμοποιούνται στην κατασκευή αντικειμένων και τις βασικές αρχές κατασκευής.
- Χαρτοφυλάκιο με αντικείμενα που τίθενται σε λειτουργία (καλοδεχούμενα σχόλια από πελάτες).
- Έτος ίδρυσης της επιχείρησης, εργασιακή εμπειρία, προσόντα εργαζομένων, διεθνή διπλώματα, πιστοποιητικά κ.λπ.
Η παρουσία εμπειρίας στην κατασκευή εξοχικών κατοικιών υποδεικνύεται επίσης από φωτογραφίες και αναφορές βίντεο που δημοσιεύονται στον επίσημο πόρο Διαδικτύου της εταιρείας. Τα καθορισμένα υλικά πρέπει να υποδεικνύουν ξεκάθαρα τα κύρια στάδια της κατασκευής της εγκατάστασης. Οι ευσυνείδητοι προγραμματιστές παραγγέλνουν στις περισσότερες περιπτώσεις ξεχωριστούς χώρους για κάθε συγκεκριμένο έργο, όπου μπορείτε όχι μόνο να μελετήσετε την τεκμηρίωση και τα σχέδια, αλλά και να δείτε την πρόοδο της εργασίας και το στάδιο ετοιμότητας της δομής μέσω webcam.
Συμβουλή! Οι μικρές επιχειρήσεις επικεντρώνονται σε εξαιρετικά εξειδικευμένες εργασίες (κατασκευή κτιρίων με χρήση τεχνολογίας πλαισίου, εξοχικές κατοικίες, λουτρά από ξύλο κ.λπ.). Οι μεγάλοι προγραμματιστές ξεχωρίζουν για την ολοκληρωμένη παροχή υπηρεσιών, το μεγάλο προσωπικό εργαζομένων και ειδικών. Αν σας αρέσει ο ιστότοπος της εταιρείας, θα πρέπει οπωσδήποτε να καλέσετε ξανά το γραφείο του προγραμματιστή. Δώστε προσοχή στην ταχύτητα κλήσης: εάν το τηλέφωνο στην άλλη άκρη δεν σηκωθεί μέσα σε λίγα λεπτά, αυτός είναι ένας άλλος λόγος να το σκεφτείτε.
Σημάδια που πρέπει να προειδοποιούν τον πελάτη:
- η ηλικία της εταιρείας είναι μικρότερη από 3 έτη·
- ελάχιστη ποσότητα πληροφοριών για νέα και ολοκληρωμένα έργα (δηλαδή ανοιχτές πηγές, μέσα ενημέρωσης, εξειδικευμένες δημοσιεύσεις)·
- άρνηση των εκπροσώπων του κατασκευαστή να παράσχουν λεπτομερή τεκμηρίωση σχετικά με το κατασκευαστικό έργο.
Είναι πολύ χρήσιμο να επισκέπτεστε εξειδικευμένα φόρουμ και να διαβάζετε πραγματικές κριτικές πελατών για την εταιρεία. Ένας αξιόπιστος εργολάβος μπορεί να δει τρία μίλια μακριά, αλλά ένας ερασιτέχνης θα κάνει πάντα ένα λάθος κάποια στιγμή.
Πηγαίνουμε στο γραφείο αυτοπροσώπως
Καμία εικονική περιήγηση ή κριτικές επισκεπτών δεν μπορεί να αντικαταστήσει μια πλήρη και προσωπική γνωριμία με τον προγραμματιστή. Κατά την πρώτη σας επίσκεψη στο γραφείο, πρέπει να δώσετε προσοχή στο κτίριο στο οποίο δραστηριοποιείται η εταιρεία, τον συνολικό αριθμό των εργαζομένων, τον βαθμό απασχόλησής τους, καθώς και τον τεχνικό εξοπλισμό.
- Αξιολογήστε την ευγένεια της επικοινωνίας του προσωπικού πριν υπογράψετε οποιαδήποτε επίσημη σύμβαση. Εάν κανείς δεν ακούσει τις επιθυμίες σας, επιβάλλοντας τυπικά προγράμματα ή λύσεις, μπορείτε να υποθέσετε ότι στο μέλλον ο ανάδοχος θα σας συμπεριφέρεται με περιφρόνηση.
- Ο προγραμματιστής πρέπει να έχει ήδη μια ανεπτυγμένη ιδέα για την υλοποίηση του προϊόντος: ένα σχέδιο σύμφωνα με το οποίο θα συναφθούν συμβάσεις και θα πωληθούν μεμονωμένα αντικείμενα. Ένας πιθανός ιδιοκτήτης σπιτιού θα πρέπει να ρωτήσει:
- σε ποιο στάδιο βρίσκεται η ανάπτυξη του οικοπέδου, η προετοιμασία του για τις επερχόμενες εργασίες, εάν έχει διαμορφωθεί καθόλου.
- συνολικός αριθμός τμημάτων, η οριοθέτησή τους·
- διαθεσιμότητα χώρων για κοινή χρήση·
- παρουσία και βαθμός ετοιμότητας εγκαταστάσεων υποδομής·
- όρους θέσης σε λειτουργία τους.
- Θα ήταν καλή ιδέα να ρωτήσετε εάν υπάρχουν επαγγελματίες μηχανικοί, σχεδιαστές και αρχιτέκτονες μεταξύ του προσωπικού (δυνατότητα παραγγελίας ατομικό σχέδιο σπιτιού). Εάν εμπλέκονται μόνο περιστασιακά, συνιστούμε να αρνηθείτε τις υπηρεσίες ενός τέτοιου οργανισμού.
- Θυμηθείτε ότι η εμπορική πρόταση συντάσσεται με βάση τεχνικές προδιαγραφές, που διαμορφώνονται με τη συμμετοχή του πελάτη (εκτός από εκείνες τις περιπτώσεις που το σπίτι αγοράζεται σε έτοιμο εξοχικό ή εξοχικό χωριό). Στο στάδιο του σχεδιασμού και της προσαρμογής, κανείς δεν κατονομάζει την ακριβή τιμή. Εάν υπάρχει μια έτοιμη σχεδιαστική λύση (με μια λίστα με όλες τις πτυχές και το εύρος εργασίας), τότε το κόστος θα είναι όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστο.
Δείτε το γενικό σχέδιο για το μελλοντικό χωριό. Λάβετε υπόψη ότι έχετε άδεια να το εφαρμόσετε. Είναι εξαιρετικά σημαντικό να διευκρινιστεί και να προσδιοριστεί η μετέπειτα τύχη του αντικειμένου μετά την έναρξη λειτουργίας του. Ένα «ζωντανό» χωριό μπορεί να θεωρηθεί μόνο ένα χωριό στο οποίο σχεδιάζεται η δημιουργία ενός μη κερδοσκοπικού σωματείου που εκπληρώνει τις λειτουργικές υποχρεώσεις μιας εταιρείας διαχείρισης. Εάν κανείς δεν έχει δώσει απαντήσεις στις παραπάνω ερωτήσεις, πάρε τα χρήματά σου σε άλλον προγραμματιστή.
Η προσωπική στάση ως λυδία λίθος για την αξιοπιστία
Η συμπεριφορά των αντιπροσώπων πωλήσεων μπορεί να πει πολλά για τη στάση του προγραμματιστή απέναντι σε πραγματικούς και δυνητικούς πελάτες. Συνεχής έμφαση στην ιδεατότητα της δουλειάς, εύθυμες και διφορούμενες απαντήσεις σε συγκεκριμένες ερωτήσεις, υπερβολική εξυπηρετικότητα - όλα εκείνα τα σημάδια που «υποφέρουν» οι ερασιτέχνες σε οποιαδήποτε επιχείρηση, είτε πρόκειται για κατασκευή είτε για παραγωγή αγαθών. Δεν υπάρχει ούτε ένα ιδανικό αντικείμενο. Ένας εργολάβος που σέβεται τον εαυτό του θα σας προειδοποιήσει εκ των προτέρων και μονομερώς για πιθανές δυσκολίες που μπορεί να προκύψουν κατά την ανέγερση ενός σπιτιού, εξοχικής κατοικίας ή χωριού και θα προσφέρει μηχανισμούς για να τις ξεπεράσετε και λύσεις.Ένα χαρακτηριστικό γνώρισμα των ευσυνείδητων προγραμματιστών είναι η ετοιμότητά τους για διμερείς διάλογο, εποικοδομητικές και αιτιολογημένες παραχωρήσεις. Ακόμη και στις πιο δύσκολες καταστάσεις, εκτιμούν τη φήμη τους και δεν θα αφήσουν ποτέ έναν πελάτη μόνο του με ένα πρόβλημα. Αυτές είναι οι εταιρείες που πρέπει να εμπιστευτείτε.
Αναγνώριση σε ισχύ
Ένα υποχρεωτικό σημείο είναι η επίσκεψη σε ένα εργοτάξιο όπου ήδη κατασκευάζεται ένα έργο. Οι ειδικοί λένε ότι η στάση μιας εταιρείας προς τις εγκαταστάσεις της (και επομένως τους πελάτες της) μπορεί να κριθεί από τους ειδικούς που χτίζουν το σπίτι. Οι φωτογραφίες στον ιστότοπο είναι εύκολο να βρεθούν στο Διαδίκτυο, αλλά το πραγματικό εργοτάξιο και οι άνθρωποι είναι δύσκολο να αντικατασταθούν.
Συμβουλή! Η δική του παραγωγική βάση είναι ένα τεράστιο πλεονέκτημα για μια κατασκευαστική εταιρεία. Με τη βοήθειά του, μπορείτε να εξαλείψετε την ανάγκη να προσελκύσετε υπεργολάβους και να μειώσετε το κόστος της κατασκευής γενικά. Για πολλές εγχώριες εταιρείες, αυτή είναι μια απρόσιτη «πολυτέλεια». Δεν θα ήταν κακή ιδέα να μιλήσετε με πραγματικούς ιδιοκτήτες εξοχικών σπιτιών ή με εκείνους των οποίων τα σπίτια είναι υπό κατασκευή. Ήδη στον χώρο, μπορείτε να επαληθεύσετε την ποιότητα των επικοινωνιών, τη δραστηριότητα της εργασίας και την αντιστοιχία του πραγματικού χωριού με την εικόνα που εμφανίστηκε στο γραφείο.
Ένα άλλο κριτήριο για τον έλεγχο ενός προγραμματιστή είναι η επικοινωνία με τους πελάτες. Οι πραγματικές απόψεις των ανθρώπων είναι πάντα πιο πολύτιμες από τις εικονικές κριτικές. Να θυμάστε ότι το Διαδίκτυο συχνά παραμορφώνεται και οι ανταγωνιστές δεν πρέπει να αποκλείονται από την προβολή. Στην εγχώρια πραγματικότητα, είναι πολύ συνηθισμένο να συναντάμε «εκρήξεις» μη επαληθευμένων και αναληθών πληροφοριών, οι οποίες επηρεάζουν αρνητικά τη διαμόρφωση των απόψεων των πιθανών πελατών για μια συγκεκριμένη εταιρεία.
Οικονομικό στοιχείο του έργου
Στη σύγχρονη αγορά, είναι σπάνιο να βρείτε έργα των οποίων η κατασκευή χρηματοδοτείται αποκλειστικά από προσωπικά κεφάλαια του προγραμματιστή. Από αυτή την άποψη, ο πιθανός αγοραστής θα πρέπει να επαληθεύσει το μέρος χρηματοδότησης. Στις περισσότερες περιπτώσεις, πρόκειται για μεγάλους μετόχους, τραπεζικές δομές και πιστωτικές εταιρείες. Αυτό θα καταστήσει δυνατή την επαλήθευση της διαθεσιμότητας οικονομικών εγγυήσεων για ένα συγκεκριμένο έργο, γεγονός που αυξάνει σημαντικά την πιθανότητα έγκαιρης ολοκλήρωσης της διευκόλυνσης και εκπλήρωσης των αναλαμβανόμενων υποχρεώσεων.
Να θυμάστε ότι στο πλαίσιο του εγχώριου νομοθετικού πλαισίου, η κατασκευή μεζονετών και εξοχικών εξοχικών δεν ρυθμίζεται με κανέναν τρόπο, ειδικά όσον αφορά την κοινόχρηστη δόμηση. Το μόνο εργαλείο για τον έλεγχο της φήμης ενός προγραμματιστή είναι η εστίαση σε έργα που έχουν ήδη τεθεί σε λειτουργία. Ένα τεράστιο πλεονέκτημα για έναν ανάδοχο έργων προαστιακού είναι η προθυμία και η ικανότητα να προσελκύει οικονομικούς πόρους από πελάτες σε διαφορετικά στάδια (ή μεμονωμένα στάδια) του κατασκευή.
Τεκμηρίωση και συμβατικές σχέσεις
Ο αγοραστής θα πρέπει να ενδιαφέρεται για τη διαθεσιμότητα εγγράφων για το οικόπεδο όπου σχεδιάζεται να χτιστεί ένα σπίτι. Θα πρέπει να μελετήσετε ιδιαίτερα προσεκτικά την κατηγορία, καθώς και τον επιδιωκόμενο σκοπό του ιστότοπου. Σήμερα επιτρέπεται η οικοδόμηση ακινήτων σε γη που ανήκει σε μία από τις ακόλουθες κατηγορίες:
- τη λειτουργία ενός προσωπικού θυγατρικού οικοπέδου.
- ατομική κατασκευή κατοικιών?
- κατασκευή εξοχικής κατοικίας.
Εάν υπάρχουν αρχιτεκτονικά μνημεία, ζώνες τοπικής ιστορίας, φυσικά καταφύγια, μουσεία ή συγκροτήματα αναψυχής κοντά στο χωριό, θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν εξωτερικό ειδικό σχετικά με την τοποθεσία του κατασκευαστικού έργου εντός της προστατευόμενης ζώνης. Στο νομικό τμήμα του κατασκευαστή, οι πελάτες είναι παρέχεται προσύμβαση για οικοδομικές δραστηριότητες για επανεξέταση. Κάθε τέτοια σύμβαση συνοδεύεται από συμπλήρωμα μελέτης και εκτίμησης, εντός του οποίου παρουσιάζεται ο πλήρης κύκλος κατασκευής κτιρίων. Υποδεικνύεται η σειρά της εργασίας και το κόστος της.
Η σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει πλήρεις πληροφορίες σχετικά με:
- όγκοι εργασιών εγκατάστασης και κατασκευής·
- Ποσότητα χρησιμοποιούμενων υλικών·
- τεχνολογία και ποιότητα της βάσης πόρων που χρησιμοποιείται·
- χρονοδιάγραμμα των δραστηριοτήτων (κάθε στάδιο).
- πιθανούς κινδύνους και υποχρεώσεις εγγύησης.
Σημείωση! Η σύμβαση πρέπει να αντικατοπτρίζει πραγματικά δεδομένα για τα σχέδια, τις λύσεις και τα υλικά που χρησιμοποιούνται (μέχρι τα ακριβή τεχνικά χαρακτηριστικά καθενός από αυτά). Η έλλειψη σχετικών πληροφοριών δίνει στον προγραμματιστή τεράστια ελευθερία όσον αφορά την επιλογή των υλικών, μπορεί να χρησιμοποιήσει φθηνότερες και χαμηλότερης ποιότητας λύσεις.Βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση περιλαμβάνει σαφείς ημερομηνίες έναρξης/ολοκλήρωσης της εργασίας. Οι εταιρείες Fly by-night προσπαθούν με κάθε δυνατό τρόπο να αποκλείσουν από την επίσημη τεκμηρίωση τυχόν ρήτρες κυρώσεων που ισχύουν για τον προγραμματιστή εάν παραβιαστούν οι συμφωνημένοι όροι. Οι αξιόπιστες εταιρείες κάνουν ακριβώς το αντίθετο.
Για την έναρξη κάθε κατασκευής προηγείται προκαταβολή στον λογαριασμό του αναδόχου. Το ποσό εξαρτάται από την κλίμακα των κατασκευαστικών δραστηριοτήτων και τη διαθεσιμότητα των ιδίων οικονομικών αποθεμάτων του προγραμματιστή. Επιτρέπεται η πληρωμή για κάθε μεμονωμένο στάδιο εργασίας (αφαιρείται έως και 15% από το συγκεκριμένο ποσό, το οποίο πιστώνεται στον λογαριασμό του αναδόχου κατά την έναρξη λειτουργίας της εγκατάστασης). Ολόκληρος ο κατάλογος των οικονομικών αποχρώσεων πρέπει να αντικατοπτρίζεται στη σύμβαση.
Ζήτημα βοηθητικού προγράμματος
Τα δίκτυα μηχανικών αξίζουν τη μεγαλύτερη προσοχή, τα οποία πολλοί συμπατριώτες μας αντιμετωπίζουν με περιφρόνηση. Μόνο λίγες εταιρείες σε κάθε περιοχή της χώρας ασχολούνται με την παροχή και τη σύνδεση φυσικού αερίου, ηλεκτρισμού και νερού. Κανείς δεν σας απαγορεύει να επικοινωνείτε προσωπικά με τους εκπροσώπους τους και να λαμβάνετε ολοκληρωμένες πληροφορίες σχετικά με την πρόοδο των εργασιών σε μια συγκεκριμένη εγκατάσταση.
Ο κύριος του έργου θα πρέπει να διευκρινίσει σε ποιον θα δοθεί το δικαίωμα χρήσης των δικτύων κοινής ωφέλειας και της συντήρησής τους με την ολοκλήρωση των εργασιών. Αυτή θα μπορούσε να είναι μια από τις εταιρείες διαχείρισης του προγραμματιστή ή μια εταιρεία τρίτου μέρους. Εάν οι εργασίες στα δίκτυα κοινής ωφέλειας μεταφερθούν σε άλλο οργανισμό, υπάρχει πιθανότητα μεταγενέστερης αναθεώρησης των συμφωνιών που έχουν επιτευχθεί προηγουμένως.Η αναθεώρηση δεν προμηνύεται καλό για τον αγοραστή. Σε ορισμένες περιπτώσεις, θα πρέπει να εγκαταστήσετε πλήρως τις επικοινωνίες με δικά σας έξοδα.
Η σαφήνεια των συμβατικών όρων ως το κλειδί της επιτυχίας
Ωστόσο, ανεξάρτητα από τη σχολαστικότητα και την προσοχή του αγοραστή, στην πραγματικότητα, η ακρίβεια των υποσχέσεων του εργολάβου του σπιτιού επαληθεύεται αποκλειστικά από το χρόνο. Υπάρχουν περιπτώσεις που δηλώνεται ένα πράγμα και στο τελικό στάδιο χάνονται όλες οι προθεσμίες, κανείς δεν τηρεί τις υποσχέσεις. Μπορείτε να προστατευτείτε μόνο ορίζοντας με σαφήνεια κάθε ρήτρα και άρθρο της σύμβασης, αναφέροντας τις προθεσμίες και τις κυρώσεις για την παραβίασή τους. Επιπλέον, συνιστούμε να παρέχετε μια συγκεκριμένη σειρά ενεργειών για περιπτώσεις ανωτέρας βίας. Οι δυσκολίες που προκύπτουν είναι πάντα πιο εύκολο να επιλυθούν με έναν αδειούχο εργολάβο κατασκευής παρά με έναν μεμονωμένο επιχειρηματία.
Ελπίζουμε ότι οι πληροφορίες που παρουσιάζονται θα σας βοηθήσουν να προστατευθείτε από τους ερασιτέχνες και να επιλέξετε έναν πραγματικά επιτυχημένο και αξιόπιστο κατασκευαστικό οργανισμό.